カテゴリ【居抜き出店工事】内の記事一覧

福岡県二日市にて居酒屋開業の内装工事打合せ。

居酒屋開業を予定されているお客様からのご相談です。

完全にスケルトン物件なのですが・・・・

そこで居酒屋をやろうと思います。

内装工事にどれだけの費用(予算)が掛かるか教えて頂きたいので
一度物件を見てください。



お電話の相手の方はとても丁寧に礼儀正しくお話してくれて
すごく好印象でした。

後日、実際に現場へ出向いたのですが

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まほうのろば 様より内装工事のご依頼をいただきました。

まほうのろば 福岡ハンバーグが美味しいお店です!

このお店
居抜き物件で、前のお店はスナックだったんですね。

その内装を今度は

「基本定食屋さんだけど、ある時はカフェ」的なお店にするって事で
内装も、木目を使用したりしてある程度の雰囲気を出すようにしてみました。

カウンターとカウンターのイスを作り変えるとなると
かなりの予算がかかったしまうため、ここの優先順位は今回は下げて
ほかの内装に予算を回すようにしたんです。

予算削減の為に
お客さんに垂れ壁にある黒板ペイントを塗ってもらったりもしましたが
かなり上手にペイント出来てて驚きました。

オーナーさんは

雑穀アドバイザーの資格と健康管理士の資格も所有されているため
お店で出される料理も健康を重視しているものばかり。

一見したらすごく分厚いハンバーグも中身はお肉だけでは無いらしいです。
このハンバーグ、なんでもお通じもよくなる効果があるとか仰ってましたよ。

先ほどの「ある時はカフェ」的って言う通り
コーヒーだけの利用でも大丈夫みたいですので、ママ友とかと一緒にって使い方もOK!

お店の正面がイオンですから、お買い物ついでにお出かけしてみては如何ですか?


お店の詳細は
まほうのろば公式Facebookを御覧ください。

まほうのろば 福岡
【お店情報】

■ 営業時間 10:00〜17:00

ランチタイム 11:00〜14:00

■ 定休日 不定休 2016年の12月は土曜日が休日

■ 連絡先 080−3952−0404

■ 駐車場 店の前に2台確保

■ 住所 糟屋郡志免町別府北1-21-23




からあげ大吉 高宮店様より内装工事のご依頼を頂きました。

中津の名店 からあげ大吉


知っている方も多いと思います。


今の時代からあげと言えば中津って感じですよね。


今回内装工事を行う物件はいわゆる「居抜き物件」で前の業態は炭火焼き?か居酒屋って感じだったみたいです。


これがその状態。

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ケーキ屋さんの内装工事 居抜き物件かスケルトン物件か?

飲食店を出店されようとお考えのオーナー様がまず悩むのは


「物件探し」ですよね。
立地や物件の状態や家賃や敷金等など・・・考える事は山ほどアリます。


今回のお客様はケーキ屋さんの出店をお考えの若いオーナー様。


2つほど物件の候補があるとの事でお話を伺いに実際に現場の方へ案内して頂いきました。


まずは実際に現場を見てからのお話し合いになります



「何坪で・・・居抜きで・・・居酒屋さん出そうと思うのですが概算でどの位の内装工事代がかかりますか?」


っていうお問い合わせは本当に多く頂きます。


そういった場合、私も含めスタッフ全員がまず申し上げることは「ではまず実際に物件にてお打合せさせてください。詳しいお話はそれから宜しくお願いいたします。」


これは弊社では、絶対条件になりますのでご了承ください。


なぜなら、「工事」というものはテレビや家電などの価格がある程度決まった「商品」ではありませんから、居抜き物件にしろスケルトンの物件にしろ現場状況や施工条件などが分からずに概算はお出し出来ません。



さてさて本題に入りましょう!


今回は居抜きとスケルトン(新築マンションの一階)の両方を見させて頂きましたが、私もこのような経験は初めてと言う位
「どっちがいいんだろ〜〜」と相当に悩む位どっちを選んでも良い物件でした。

【居抜き物件の場合】

■ メリット
・ ターゲットとするお客様層に適している立地
・ 駐車場が目の前に2台ある
・ 一部解体工事はあるが、内装工事代金としては少額で収まりそう
・ 天カセエアコンが3台使える
・ トイレがある
・ スタッフルームがある
・ 照明もある程度揃っているので転用できそう
・ 前の道路が広いので路駐できる(と言っても駐禁や周りのマナーには気をつけましょう)
・ のぼり(旗)OK
・ 近隣には競合他社が無い

■ デメリット
・ 居抜き料金がべらぼうに高い
・ 実際に使用しない厨房機器やテーブルなども居抜き料に含まれているので損している感がある
・ 給排水設備を新たにやり直すために既存のキッチンを解体する
・ 相当太い柱が店内にあり、それを元にレイアウトしないとイケない
・ 既存のお店がまだ退出するまでに、半年程度あるのでクリスマス時期に開店できない(逆に準備期間は設けられる)
・ 2台ある駐車場だが入り口が狭く運転しなれている人でも一苦労する感じ。入って来づらいかも。
・ 今の設備有りきのレイアウトになってしまう(居抜物件はこれがネックの場合がある)
↑ 自分の好きなレイアウトやデザインに出来ない場合がある
・ スタッフとお客さんの出入口が一緒(勝手口が無い)




【スケルトン物件の場合】

■ メリット
・ ターゲットとするお客様層に適している立地
・ 駐車場が目の前に2台あるし、出入りが相当楽な立地で女性でも大丈夫!横幅も相当広い
・ スケルトンなので、自分の好きなレイアウトが可能
・ 駅が近い
・ 近くに大きな工場があってそこの社員さんもターゲットになる
・ スタッフ用の勝手口がある
・ 借りる段取りによっては今年のクリスマス時期に間に合うかもしれない


■ デメリット
・ トイレ、壁、エアコン、電気(照明)、玄関入り口等など全てが新規で作るので内装工事費用は居抜きよりもかかる
↑ しかし・・・・べらぼうな居抜き料を考慮すればコチラに軍配か・・。
・ 家賃が数万円居抜き物件よりも高い(コチラにした場合、売上でどこまで家賃差を埋められるかが問題)
・ 告知など「のぼり(旗)が立てられない。(看板はOK)
・ 近くにコンビニがあってクリスマスなどのイベント事でケーキを販売するので、競合になるのか?
・ 近くに大手菓子店の存在(差別化の必須)
・ まだ入居していない他の横物件にどのようなジャンルのお店が入るか分からない



それぞれ並べるとこんな感じです。


これは
打ち合わせ時点でも、オーナーさんと私の間でも既に理解していながら話を進めていたのですが、お互いに


「どっちもどっちですよね〜〜〜」(笑)


っていう会話を何十回も繰り返すほど、それぞれのメリット・デメリットが交微妙に錯して甲乙つけがたい案件です。


本当に悩むので、メリットを並べて比べるか、それともデメリットを並べて比べて見るかの方法しか無いのかな?と思うのですが
私としては、自由にお店つくり出来るし開業ももしかしたらクリスマスにも間に合うかもしれないので
スケルトンの物件が良いのかな?って思います。

家賃は居抜きよりも少々高いですが、そこは仲介の不動産会社に頑張ってもらうようにお願いすると。



参考まで。


福岡市城南区別府 ニューポット様より内装工事のご依頼を頂きました。

城南区別府2-10-22 別府ビル1Fにて
ニューポット様 開店いたします。


オープン日は2013年11月29日!!!



今回の工事内容は

・ クロス張替え
・ ガラスの入れ替え
・ テントの塗装

以上になります。



最初に現場調査した時にわかったことですが
以前のお店は居酒屋さんらしくって和紙を壁にはっていました。


これはまずい・・・・・


この壁を見て
一瞬で「あっ まずいな・・・・」って思いましたので
すぐにお客様に申し出ました。



この状態です。

和紙壁紙 張替え



何がまずいか分かりますか?


新しく壁紙を張るためには、今の和紙を一度撤去しなければなりません。


そうすると何が起こるか。。。。


こういった和紙をはがすと、プチプチとちぎれる様にしか剥がれずにところどころ裏紙が残ってしまいます。


無理に剥がそうとすると、下地の石膏ボードを炒めてしまうんです・・・・。



普通にクロスからクロスへの張替えよりも数倍手間がかかってしまうどころか、肝心な仕上げにも影響してしまうんですよね・・・・。

この事をお客様にもご説明を差し上げましたところ
「そうは言っても、このまま営業するわけにも行かないので・・・・なんとかしてほしい」と。。。。。



モチロンそれはそうですよね。


では!
と言うことでお客様には以下の事をお願いいたしました。


壁紙の厚みについて


下地不良を隠すために、厚手のクロスを選んで頂くようにお願いしました。


色柄について


こちらも下地不良をなるべく見せないために、色と柄で下地になじませる事が出来るような品番を選定する様にしました。

カタログでは無くてシュールームにて!


一度クロスの張替えなどをされた方は経験があると思いますが、多くの場合はカタログを見ながら決めて行きます。

このカタログでも充分ご案内はできるのですが、しかしながら今回の様な場合は

「張ってみたけど・・・・・どうなの?」って事にならないように
シュールームにて実際に壁紙を大きなサンプルで見て頂いてから
決定してもらうようにいたしました。


そういった段階を踏んで
サンゲツのコーディネータの方のご協力もいただきながら最終的に決定!


品番は

天井がサンゲツ FE-9625
 壁がサンゲツ RE-2679



60㎡程度でしたが、予想通り下地処理に時間を要しました結果
残業含みの2日間かけてしあげてもらいました。



施工状況!!!

2013-11-11 13.40.15



2013-11-11 13.53.27



完成~~~!!!


2013-11-20 12.36.46



2013-11-20 12.36.43




ベテランの職人さんのお陰でかなり良い仕上げになりました!


2013-10-21 16.11.39

2013-11-20 12.36.50





外部のテント生地塗装です。


2013-10-21 16.13.56

2013-11-20 12.38.08




壁紙は下地が命!!
後は、下地が悪いからと言っても、持てる力を振り絞って、出来るだけ良い状態になるように、一生懸命に
下地作りに努力する事だと思います。


そういった提案や努力の出来る会社にお願いする事が大事ですね。


オーナーさんは一世一代の決心で開業されます。
そのストーリーが見えない様な工事人ではダメだと思います。


華々しい開業に向けてのお手伝いをさせて頂いた事に
今回も感謝の思いで一杯でした!!!



けんさん食堂 様より内装工事のご依頼を頂きました! in 博多駅南

居抜き物件の工事事例です。


新しいお店の名前は 「けんさん食堂」


まずは改装前の様子からご覧ください。

【改装前】
※ 写真をクリックして頂きますと、画像が大きくなります。










いい雰囲気のある昔ながらの定食屋さんって感じでアジがありますね!


こんどココに新しく出店しようとされる方は、若い夫婦の方とそのお姉さん!


なので、内装も今時的な感じで明るくオシャレな雰囲気のある、それでもってやりすぎていない感じの内装をお願いされました。

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飲食店の居抜き物件とスケルトン状態の物件ではどちらがお得か??


居抜き物件 VS スケルトン物件


 このブログで書かれる「スケルトン物件」とは、床や壁・天井がコンクリートや配管関係がむき出しになっている物件の事を指します。いわゆる何もない状態の物件の事。


飲食店を開業されようとされている方は、

■ 少しでも集客できそうな良い場所。


■ 少しでも安く開業できる様な条件の良い居抜き物件。


■ 自分の理想の内装(お店つくり)が実現できるスケルトン状態の物件。

この様に様々な思いで、色々な物件を歩きまわって探していると思います。


どちらがお得なのか?

 

私のお客様の殆どは、物件をある程度決めてからお問い合わせをして来てくれます。
             

「ある程度」とは、、、、?

最終的に大体2つの物件に絞っている状態ですね。面白いのが、その2つの物件はお互い両極端に違うことが多いのです。


両極端とは、完全な居抜き物件を再利用して使えるものは使ってなるべく初期投資を抑えて行こうとの考えと


初期費用が少々かかってもスケルトン状態から、思い描く空間を創り上げるという物件が残るようです。


ここで注意していただきたいのが、いくら居抜き物件でも、なにも費用がかからないわけでは無いということです。

居抜き物件の多くは、「居抜き料」として、何十万円、時には百万円単位で支払わなければいけない物件もあります。


居抜き料って??


例えば、飲食店の内装工事でもっとも費用がかかってしまう工事内容は、やはり、キッチン(厨房設備)などの什器類、電気工事、トイレなどの水廻りの配管工事、はたまた空調関係ですね。


こうした設備が整って居る物件に入ろうとした場合、「こんなに設備が整っているんだから、お金払ってちょうだい」って言われるんですよ。。。。


多くの場合はこの例外では有りません。


ウン十万円~数百万円を支払って購入した形になったものは、、、、「中古品」・・・・・。

便器も古くて汚いし、シンクだって、換気扇だってとってもアブラギッシュだったりしたら、、、どうします??


だったら新しい物件に入って、スキな工事を好きな様に進めていって、設備関係も「新しくしたほうが気持ち良い」って感じになったりもしますよね。


開業までにかかる費用が

スケルトン物件で500万円

居抜き物件で400万円


その差をあなたはどう捉えますか?


この百万円の差が後々どういった差を生むのかを考えた上で決定するように心がけてください。※なにもスケルトン部件を推進しているわけではないですよ。


どちらにせよ、その「得られるメリット」と「得られないデメリット」を天秤にかけ、優先順位高いものから考えていく方法が良いのでは無いでしょうか?


集客が見込めそうな優良とされる物件は、確かに、売上が見込めますが、そのぶん家賃は高いですし、かと言って賃料の安い郊外の物件では集客はよほど頑張らないと見込めないかもしれませんよね。


出店先の決め方のヒント!!


上記で書いた事例に何か共通点があることに気付きませんか?


・・・・・
・・・・・・・・・・・

そうです。


どちらの物件の選び方も、どちらも「お金」だけにとらわれえてしまっているのです。


AとB、どっちが安くてお得か?・・・・ですよね。


でも、、、、本当はそうでは無いのでは無いでしょうか?


出店場所の選定は、あなたの持っている武器(商品やサービス)を「誰に向かって発信」するのか?を考えた方が良いとおもいますよ!


お客さんを喜ばせたり、また来てみたいって思わせる様な内装工事はできても、その場所が悪ければせっかくの工事も元も子もないのです。


あなたの持っている「武器」を「より効果的に使える場所」を選ぶか選べないかで、永く続くお店になるかそうでないかが決まるとしたら、、、。


この記事を読んで頂いて、物件選びの考えかたを練りなおしていただけるきっかけになったら幸いです。


あなたのお店の成功の秘訣は、店舗の出店場所にあるかもしれません!!


場所が 決まったら後は後は私にお任せ下さい! きっちりと内装工事を仕上げて見せます!!!!


お問い合わせは フリーダイヤル 0120-713-504(ないそう こうじ)まで!!!





飲食店を出店するなら必ず知っておきたい事例  内装工事の坪単価 in 福岡

飲食店を開業するにあたって、オーナーさんが行う行動として、まずテナント探しですよね。


テナントが決まらない事には、内装工事の費用もわかりません。


まだテナント決まってないが、内装工事代いくらですか?



先日このようなお問い合わせをいただきました。なんとも気の早いオーナーさんですが、はっきり言って答えられるはずが有りません。


だって・・・・・

■ どんな場所にあるテナントなのか?

 → 駐車場はあるのか? 荷物の搬入搬出はどうやって行うか?ビルなら何階建てか?エレベーターはあってそれは工事の為に使用することができるのか?

■ テナントの形はどんなのか? 

→ 形が複雑なものなら、工事資材の材料ロスが出るから、単価に響いてきますし、工事の日数も普通よりかかってしまいますから、割高になってしまう可能性もあります。

■ デザインから提案するのか? 

→ CGパース(お店のイメージを写真の様なもので提案する方法)は必要ならその分制作費用もかかります。

■ トイレはあるのか? 水やガス関係は備わっているか?

■ 飲食店に適した物件であるか? 



などなど考えなくてはいけない事はたくさんありますから、一概に「ラーメン屋さんなら100万円で工事できますよ。」とかは有りません。


良く「内装工事費用は坪単価◯◯◯円位です。」なんて告知したり、答えたりして居る方もいらっしゃるようですが、、、


ホント、そんなのあてにナリませんよ。


・・・・だってそもそもどんな品物使用して、どんなレイアウトで、どの様な演出で、どのくらい工事期間がかかって、・・・数え上げればキリが有りませんが、、、、、


こういった事が決まらないのに、大体でも金額はわかるものでは有りません。


物件選びから始めましょう!


自分が開業するにあたってその業種に適した物件を見つける為にまずは、良い不動産会社を選びましょう。


まあ、会社と言うよりも、対応してくれる営業の方がどうかを見たほうが良いですね。あなたの一大決心を自分の事の様に考えて親身に接してくれる方なら間違いないと思います。


たとえ大手の不動産会社でも、担当者が気に入らなければその会社はやめた方が良いでしょう。キット後悔しかねません。


夢でも何でも良いから、一度担当の方にあなたの想いを伝えて見る事です。そして、その夢の物件に必要な事項を優先順位が高い方から書きだして行きます。


例えば、、、とにかくランダムに書きだしてみます。

・ガラス張りのテナント
・良く目立つ様に1階が良い
・厨房設備が整った居抜きが良い
・天神の◯丁目あたり
・トイレが男女別れてある
・内装工事にあまりお金を掛けたくないから、ほとんどそのまま使用できる物件
・全く新しく作りたいから、スケルトン状態(壁もゆかもコンクリートむき出し状態の事)が良い



こんな感じでとにかく書きだしてみます。


そして、その後自分が最も譲れない事項を3っつくらいに絞ってみると、「希望」が不動産会社の方にも自分にも良くわかる様になりますから、物件探しもスムースに行くと思います。


その優先順位が高い3っつ位の条件を満たして居る物件を探してもらえば割りと早く見つかる可能性が出てきます。4番目から以降は「おまけ」的な感じくらいで思っておけばいいと思います。


めぼしい物件に案内され、空きテナントの中に入ると、レイアウトや開店した時のイメージだんだんと見えて来て実際に使用するにあたってのメリット・デメリットもわかってきますよね。



「ココに机おいて、カウンターはココ! でも、動線が取りづらいな~。」 なんて感じですね。



そして


必ず物件を契約する前に一度内装工事の方と一緒に物件で打ち合わせしたほうがオススメです。



はれて物件を借りたは良いが、工事に対して支障が大きかったり、なにか問題が見つかったら後々莫大なお金がかかってしまい、家賃が払えない、工事もやりたい事の半分も出来ず・・・・なんて事も。



契約の際は不動産会社の方が持って来た契約書をよく読み、必ず物件の説明を詳しくしてもらいましょう。良くわからない事は必ず質問する事がだいじです。


後でトラブルにならない為にも。


あなたのお店が成功するかしないかの材料として、「立地」は大変関わってくる問題だと思いますのでまずは、良い物件探し頑張ってください。



良い物件が見つかった後、福岡内装センターにお電話頂ければ内装工事の件は私が責任を持ってとりくみます。




お問い合わせは通話料無料の 0120-713-504(ないそう こうじ)まで。


福岡の居酒屋 しげ味津様より店舗内装工事のご依頼をいただきました。

福岡市博多区にて出店の居酒屋 「しげ味津」様より内装工事のご依頼をいただきました。


しげ味津様は今回居抜きでの出店ですので、中身を大幅に扱う事無く、汚れた壁紙をキレイに張り替えて欲しいというご依頼でした。


初めてお伺いしてからの、お打ち合わせでしたが、なかなか気合のはいった表情のご主人がとても好印象でして、すぐに打ち解ける事が出来ました。


壁紙張り替えのご依頼でしたが、私から見て、玄関をもう少しかっこ良くすればもっと良くなるかもしれないと思ったので、そのことをご主人にご相談しました。


「エコカラットって言う材料がるのですが、、、これを玄関に使ってみてはいかがでしょうか? もっとかっこよくなりますよ


そう言ってカタログをお見せして、

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福岡の飲食店のオーナー様へ 居抜き出店の注意点

想像してみてください。


あなたのお店に初めて来たお客さんが、入り口から入ってきて席に着く頃にはもう、何が食べたいかが決まっている状態とかだったら、面白くないですか!


初めてのお客さんにそんな事を思わせる・・・・お店の至るところにそんな仕掛けがしてあったら。。。
ワクワクしますよね!


メニューの書き方一つで売り上げも変わってくる

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