ケーキ屋さんの内装工事 居抜き物件かスケルトン物件か?

飲食店を出店されようとお考えのオーナー様がまず悩むのは


「物件探し」ですよね。
立地や物件の状態や家賃や敷金等など・・・考える事は山ほどアリます。


今回のお客様はケーキ屋さんの出店をお考えの若いオーナー様。


2つほど物件の候補があるとの事でお話を伺いに実際に現場の方へ案内して頂いきました。


まずは実際に現場を見てからのお話し合いになります



「何坪で・・・居抜きで・・・居酒屋さん出そうと思うのですが概算でどの位の内装工事代がかかりますか?」


っていうお問い合わせは本当に多く頂きます。


そういった場合、私も含めスタッフ全員がまず申し上げることは「ではまず実際に物件にてお打合せさせてください。詳しいお話はそれから宜しくお願いいたします。」


これは弊社では、絶対条件になりますのでご了承ください。


なぜなら、「工事」というものはテレビや家電などの価格がある程度決まった「商品」ではありませんから、居抜き物件にしろスケルトンの物件にしろ現場状況や施工条件などが分からずに概算はお出し出来ません。



さてさて本題に入りましょう!


今回は居抜きとスケルトン(新築マンションの一階)の両方を見させて頂きましたが、私もこのような経験は初めてと言う位
「どっちがいいんだろ〜〜」と相当に悩む位どっちを選んでも良い物件でした。

【居抜き物件の場合】

■ メリット
・ ターゲットとするお客様層に適している立地
・ 駐車場が目の前に2台ある
・ 一部解体工事はあるが、内装工事代金としては少額で収まりそう
・ 天カセエアコンが3台使える
・ トイレがある
・ スタッフルームがある
・ 照明もある程度揃っているので転用できそう
・ 前の道路が広いので路駐できる(と言っても駐禁や周りのマナーには気をつけましょう)
・ のぼり(旗)OK
・ 近隣には競合他社が無い

■ デメリット
・ 居抜き料金がべらぼうに高い
・ 実際に使用しない厨房機器やテーブルなども居抜き料に含まれているので損している感がある
・ 給排水設備を新たにやり直すために既存のキッチンを解体する
・ 相当太い柱が店内にあり、それを元にレイアウトしないとイケない
・ 既存のお店がまだ退出するまでに、半年程度あるのでクリスマス時期に開店できない(逆に準備期間は設けられる)
・ 2台ある駐車場だが入り口が狭く運転しなれている人でも一苦労する感じ。入って来づらいかも。
・ 今の設備有りきのレイアウトになってしまう(居抜物件はこれがネックの場合がある)
↑ 自分の好きなレイアウトやデザインに出来ない場合がある
・ スタッフとお客さんの出入口が一緒(勝手口が無い)




【スケルトン物件の場合】

■ メリット
・ ターゲットとするお客様層に適している立地
・ 駐車場が目の前に2台あるし、出入りが相当楽な立地で女性でも大丈夫!横幅も相当広い
・ スケルトンなので、自分の好きなレイアウトが可能
・ 駅が近い
・ 近くに大きな工場があってそこの社員さんもターゲットになる
・ スタッフ用の勝手口がある
・ 借りる段取りによっては今年のクリスマス時期に間に合うかもしれない


■ デメリット
・ トイレ、壁、エアコン、電気(照明)、玄関入り口等など全てが新規で作るので内装工事費用は居抜きよりもかかる
↑ しかし・・・・べらぼうな居抜き料を考慮すればコチラに軍配か・・。
・ 家賃が数万円居抜き物件よりも高い(コチラにした場合、売上でどこまで家賃差を埋められるかが問題)
・ 告知など「のぼり(旗)が立てられない。(看板はOK)
・ 近くにコンビニがあってクリスマスなどのイベント事でケーキを販売するので、競合になるのか?
・ 近くに大手菓子店の存在(差別化の必須)
・ まだ入居していない他の横物件にどのようなジャンルのお店が入るか分からない



それぞれ並べるとこんな感じです。


これは
打ち合わせ時点でも、オーナーさんと私の間でも既に理解していながら話を進めていたのですが、お互いに


「どっちもどっちですよね〜〜〜」(笑)


っていう会話を何十回も繰り返すほど、それぞれのメリット・デメリットが交微妙に錯して甲乙つけがたい案件です。


本当に悩むので、メリットを並べて比べるか、それともデメリットを並べて比べて見るかの方法しか無いのかな?と思うのですが
私としては、自由にお店つくり出来るし開業ももしかしたらクリスマスにも間に合うかもしれないので
スケルトンの物件が良いのかな?って思います。

家賃は居抜きよりも少々高いですが、そこは仲介の不動産会社に頑張ってもらうようにお願いすると。



参考まで。


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